Changer de logement sans perdre son prêt : les clés pour transférer ou porter son crédit immobilier
Changer de logement sans perdre son prêt : les clés pour transférer ou porter son crédit immobilier
Vous envisagez de vendre votre bien actuel pour en acheter un autre, mais l’idée de renégocier un prêt immobilier vous décourage ? Bonne nouvelle : la portabilité et la transférabilité de crédit peuvent vous éviter de repartir de zéro. Ces mécanismes, souvent méconnus, permettent de conserver les conditions avantageuses de votre emprunt initial – à condition de bien les maîtriser. Voici tout ce qu’il faut savoir pour en profiter sans mauvaises surprises.
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Portabilité vs transférabilité : quelles différences ?
Ces deux termes désignent des processus distincts, mais complémentaires, pour adapter votre prêt à un nouveau projet immobilier.
🔹 La portabilité : conserver son taux (et ses garanties) sur un nouveau bien
La portabilité permet de transférer les conditions de votre prêt actuel (taux d’intérêt, durée restante, assurances) vers un nouveau financement, sans passer par une renégociation. Idéal si :
- Votre taux est bien inférieur aux taux du marché actuel. - Vous souhaitez éviter les frais de dossier et les pénalités de remboursement anticipé. - Votre banque accepte de reporter les garanties (hypothèque, caution) sur le nouveau bien.
⚠️ Attention : Toutes les banques n’autorisent pas cette opération, et certaines imposent des frais de portage (généralement entre 0,5 % et 1 % du capital restant dû).
🔹 La transférabilité : reporter son prêt sur un autre emprunteur
Moins courante, la transférabilité concerne les cas où vous vendez votre bien à un acquéreur qui reprend votre prêt en l’état. Cette option est rare, car :
- La banque doit valider le profil financier du nouveau emprunteur. - Le vendeur reste souvent solidaire du remboursement en cas de défaillance de l’acheteur. - Peu de prêts sont éligibles (souvent réservés aux crédits récents avec des taux attractifs).
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Quelles sont les conditions pour bénéficier de ces dispositifs ?
Ni la portabilité ni la transférabilité ne sont des droits automatiques. Voici les critères clés à vérifier :
✅ Pour la portabilité
- Accord de la banque : Certaines institutions le proposent systématiquement, d’autres l’excluent dans leurs contrats.
- Délai : La demande doit souvent être faite avant la vente du bien initial.
- Montant du nouveau prêt : Il doit être au moins égal au capital restant dû (sinon, un complément sera nécessaire, avec un taux potentiellement différent).
- Garanties : L’hypothèque ou la caution doit pouvoir être transférée sur le nouveau bien (des frais de mainlevée puis de nouvelle inscription peuvent s’appliquer).
✅ Pour la transférabilité
- Clause contractuelle : Le prêt doit explicitement prévoir cette possibilité (vérifiez votre offre de prêt initiale).
- Solvabilité de l’acheteur : La banque évaluera son dossier comme pour un nouveau crédit.
- Type de bien : Certains prêts (comme les PTZ) sont exclus de ce dispositif.
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Quels sont les avantages et les risques ?
| Aspect | Portabilité | Transférabilité | |----------------------|------------------------------------------|------------------------------------------| | Avantages | ✔ Conservation du taux bas | ✔ Vente facilitée (argument pour l’acheteur) | | | ✔ Pas de frais de remboursement anticipé | ✔ Pas de pénalités pour le vendeur | | Risques | ❌ Frais de portage possibles | ❌ Responsabilité solidaire possible | | | ❌ Refus de la banque | ❌ Difficile à mettre en œuvre |
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Comment procéder étape par étape ?
1. Vérifiez l’éligibilité de votre prêt
- Consultez votre offre de prêt initiale (rubrique « conditions de portabilité/transférabilité »). - Contactez votre conseiller bancaire pour confirmer les modalités.2. Évaluez la faisabilité financière
- Pour la portabilité : Comparez le coût du portage avec celui d’un nouveau prêt (simulez les deux scénarios). - Pour la transférabilité : Assurez-vous que l’acheteur a un profil bancaire solide.3. Lancez les démarches administratives
- Portabilité : Fournissez à votre banque le compromis de vente du nouveau bien et l’estimation du capital restant dû. - Transférabilité : Préparez un dossier commun avec l’acheteur (justificatifs de revenus, apport, etc.).4. Anticipez les frais annexes
- Frais de notaire pour la mainlevée de l’hypothèque (environ 1 % du capital garanti). - Frais de dossier si la banque applique des pénalités de portage. - Assurance emprunteur : Une mise à jour peut être nécessaire (surtout si votre situation a changé).---
Les alternatives si la portabilité est refusée
Si votre banque bloque le transfert de votre prêt, explorez ces solutions :
- Le rachat de crédit : Une autre banque reprend votre prêt en cours (avec éventuellement un meilleur taux). - La renégociation : Proposez à votre banque actuelle de revoir les conditions plutôt que de changer d’établissement. - L’apport personnel : Comblez l’écart entre le capital restant dû et le prix du nouveau bien avec vos économies.
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Pièges à éviter absolument
❌ Négliger les délais : Certaines banques imposent un préavis de plusieurs mois pour étudier la demande. ❌ Oublier les pénalités : Même avec la portabilité, des frais peuvent s’appliquer (ex. : indemnité de remboursement anticipé partiel). ❌ Sous-estimer les garanties : Une hypothèque non transférable peut annuler tout le processus. ❌ Ignorer les assurances : Votre contrat actuel peut ne plus couvrir le nouveau bien (vérifiez les exclusions).
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En résumé : faut-il opter pour la portabilité ou la transférabilité ?
- Choisissez la portabilité si : - Votre taux est très avantageux. - Votre banque est coopérative. - Vous achetez un bien d’une valeur similaire ou supérieure.
- Enviseagez la transférabilité si : - Vous vendez à un proche ou un investisseur motivé. - Votre prêt est récent et sans clause restrictive.
- Préférez un nouveau prêt si : - Les frais de portage dépassent les économies réalisées. - Les taux actuels sont plus bas que le vôtre.
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> 💡 Le conseil de l’expert > « Avant de vous lancer, faites simuler les deux options par un courtier indépendant. Les économies réalisées sur le taux peuvent être annihilées par des frais cachés. Et n’oubliez pas : une banque a toujours le dernier mot ! » — Marie Dupont, courtier en crédits immobiliers
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📌 À retenir
- La portabilité et la transférabilité ne sont pas des droits, mais des options soumises à validation. - Comparez toujours le coût total (frais + taux) avant de décider. - Anticipez les démarches : Ces processus peuvent prendre plusieurs semaines.En maîtrisant ces mécanismes, vous pourrez changer de logement en gardant les avantages de votre prêt initial – sans vous laisser piéger par les petites lignes des contrats bancaires.