Immobilier 2024 : une ordonnance qui rebat les cartes pour les acteurs du secteur

Par [Votre Rédacteur Immobilier] – Mis à jour le 15 mars 2024

Une vague de changements réglementaires déferle sur le marché immobilier français. Promulguée discrètement mais aux conséquences tangibles, la dernière ordonnance gouvernementale modifie en profondeur les règles du jeu pour les propriétaires, les locataires et les professionnels. Entre simplification administrative et renforcement des obligations, voici ce qu’il faut retenir pour ne pas se faire surprendre.

---

1. Baux commerciaux et résidentiels : des ajustements qui font débat

La refonte des contrats de location figure parmi les mesures phares. Désormais, les clauses abusives – souvent glissées en petits caractères – sont passibles de sanctions accrues. Les bailleurs devront notamment :

- Justifier systématiquement les hausses de loyer en zone tendue, sous peine de nullité de la majoration. - Intégrer des mentions obligatoires sur les droits du locataire en cas de vente du bien (droit de préemption renforcé). - Adapter les durées de préavis selon la typologie du logement (résidentiel vs. commercial), avec des délais raccourcis pour les locaux vacants.

> « Cette ordonnance vise à rééquilibrer un marché historiquement favorable aux propriétaires, mais elle risque aussi de décourager l’investissement locatif », analyse Maître Dubois, avocat spécialisé en droit immobilier.

---

2. Diagnostics immobiliers : une liste élargie et des sanctions alourdies

Les obligations en matière de diagnostics se multiplient, avec un objectif clair : sécuriser les transactions et limiter les litiges post-vente. Voici les nouveautés :

- Ajout de deux nouveaux diagnostics : - État des risques technologiques (incluant les risques industriels et miniers). - Performance énergétique renforcée (avec un audit énergétique obligatoire pour les passoires thermiques D et E dès 2025). - Validité réduite pour certains documents (ex. : le DPE passe de 10 à 5 ans pour les logements classés F ou G). - Amendes majorées en cas d’omission : jusqu’à 30 000 € pour les professionnels et 1 500 € pour les particuliers (contre 1 000 € auparavant).

📌 À noter : Les notaires et agents immobiliers deviennent co-responsables de la transmission des diagnostics, avec une obligation de vérification accrue.

---

3. Copropriétés : vers une gouvernance plus transparente (et plus coûteuse ?)

Les syndicats de copropriété ne sont pas en reste. L’ordonnance introduit :

- Un registre numérique obligatoire pour les assemblées générales, avec archivage des procès-verbaux pendant 10 ans (contre 5 ans auparavant). - Un droit de vote élargi pour les copropriétaires absents, via des mandats électroniques sécurisés. - Des règles strictes sur les fonds de travaux : tout copropriétaire refusant de participer aux réserves pour travaux pourra voir son lot hypothéqué en cas de défaillance.

⚠️ Attention : Ces mesures pourraient alourdir les charges pour les petits copropriétaires, déjà mis à contribution par la hausse des coûts énergétiques.

---

4. Ventes immobilières : des délais raccourcis et des protections renforcées

Pour fluidifier le marché tout en protégeant les acquéreurs, plusieurs dispositions entrent en vigueur :

- Délai de rétractation porté à 14 jours (contre 10 jours précédemment) pour les achats en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). - Obligation de mentionner les servitudes cachées (ex. : droit de passage non apparent) dans l’acte de vente, sous peine de nullité. - Simplification des actes notariés pour les transactions inférieures à 200 000 €, avec des modèles types imposés.

💡 Conseil : Les acheteurs doivent désormais exiger un état parasitaire (termites, mérule) même en dehors des zones à risque, sous peine de ne pas pouvoir engager la responsabilité du vendeur.

---

5. Quels impacts concrets pour les professionnels et les particuliers ?

| Acteur | Opportunités | Risques | |----------------------|------------------------------------------|------------------------------------------| | Propriétaires | Meilleure valorisation des biens rénovés | Coûts administratifs et fiscaux accrus | | Locataires | Protection contre les loyers abusifs | Délais de relocation potentiellement longs | | Agents immobiliers | Mandats plus sécurisés juridiquement | Responsabilité accrue en cas d’erreur | | Notaires | Standardisation des actes | Charge de travail augmentée |

---

6. Calendrier et prochaines étapes : ce qui vous attend d’ici 2025

- 1er juillet 2024 : Entrée en vigueur des nouvelles règles sur les baux commerciaux. - 1er janvier 2025 : Obligation du diagnostic de performance énergétique (DPE) renforcé pour toutes les transactions. - Mi-2025 : Déploiement du registre numérique des copropriétés avec sanctions en cas de non-conformité.

🔍 À surveiller : Un décret complémentaire est attendu d’ici l’été pour préciser les modalités d’application des sanctions financières.

---

En conclusion : un secteur en pleine mutation

Cette ordonnance marque un tournant dans la régulation de l’immobilier français. Si certaines mesures renforcent la protection des locataires et des acquéreurs, elles imposent aussi une charge administrative sans précédent pour les professionnels. Anticiper ces changements sera clé pour éviter les pièges juridiques et financiers.

📢 Votre avis nous intéresse : Ces réformes vous semblent-elles équilibrées ? Partagez votre expérience en commentaire !

---

📚 Pour aller plus loin : - Consultez le texte officiel de l’ordonnance (Legifrance) - Guide pratique des nouveaux diagnostics immobiliers (ADEME) - Webinaire gratuit : "Comment adapter votre gestion locative en 2024" (inscription ici)