Patrimoine immobilier : la bataille fiscale qui divise le Sénat en 2025

12 juin 2025 – Une journée décisive pour l’avenir de la fiscalité immobilière en France. Alors que les inégalités patrimoniales atteignent des sommets historiques, les sénateurs planchent ce mercredi sur un projet de loi visant à alourdir la contribution des détenteurs de biens immobiliers d’exception. Entre arguments économiques et clivages politiques, voici ce qu’il faut retenir de ce débat explosif.

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Un projet de loi qui fait grincer les dents

À l’ordre du jour du Sénat ce 12 juin : un texte ambitieux, porté par la majorité présidentielle, qui propose de réviser en profondeur le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). L’objectif affiché ? Réduire les disparités sociales en ciblant les propriétaires de résidences secondaires, de châteaux ou d’appartements de luxe, dont la valeur dépasse souvent plusieurs millions d’euros.

Les principales mesures en débat : - Un barème progressif renforcé : les taux d’imposition pourraient grimper jusqu’à 3,5 % pour les patrimoines immobiliers supérieurs à 10 millions d’euros (contre 1,5 % actuellement). - La fin des niches fiscales : suppression partielle des abattements pour les monuments historiques et les biens loués, jugés trop avantageux pour les ultra-riches. - Un élargissement de l’assiette taxable : intégration des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) et des parts de sociétés détentrices de biens immobiliers.

> « Ce n’est pas une taxe punitive, mais un rééquilibrage nécessaire. Quand 1 % des Français possèdent 20 % du patrimoine immobilier, il y a urgence à agir », déclare un proche du ministère de l’Économie.

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Pourquoi ce projet fait-il polémique ?

1. Un risque de fuite des capitaux

Les opposants au texte, principalement les groupes LR (Les Républicains) et une frange des centristes, brandissent l’argument de l’attractivité économique. Selon eux, une fiscalité trop lourde pourrait inciter les fortunes françaises à délocaliser leurs actifs vers des pays plus cléments, comme la Belgique ou la Suisse.

- Exemple concret : En 2023, près de 5 000 millionnaires ont quitté la France, selon le rapport Global Wealth Migration Review. - Crainte des professionnels : Les notaires et agents immobiliers redoutent un ralentissement des transactions sur le segment haut de gamme.

2. Un impact limité sur les recettes de l’État ?

Certains économistes, comme Thomas Piketty, estiment que la mesure est insuffisante pour lutter contre les inégalités. « Taxer à 3,5 % un patrimoine de 50 millions d’euros rapporte 1,75 million par an… soit l’équivalent d’un SMIC en 100 ans », ironise un chercheur de l’OFCE.

Comparaison européenne : | Pays | Taux maximal sur la fortune immobilière | Seuil d’imposition | |---------------|----------------------------------------|---------------------| | France | 3,5 % (projet 2025) | >10 M€ | | Espagne | 3,75 % | >10 M€ | | Suisse | Jusqu’à 1 % (selon cantons) | Variable | | Italie | 0,4 % à 0,76 % | >5 M€ |

3. Un débat idéologique plus qu’économique

Derrière les chiffres, c’est une vision de la société qui s’affronte : - À gauche : On défend une redistribution des richesses via l’impôt, avec l’idée que le logement est un bien commun et non un placement spéculatif. - À droite : On prône la liberté d’entreprendre et met en garde contre un « État prédateur » qui étoufferait l’investissement.

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Quels effets concrets pour les propriétaires et le marché ?

Pour les particuliers

Si le texte est adopté, les 120 000 foyers actuellement soumis à l’IFI (sur 18 millions de propriétaires en France) verront leur note fiscale augmenter de 15 % à 40 % selon leur patrimoine.

Cas pratique : - Un propriétaire d’un appartement à Paris 16e évalué à 8 M€ paierait 224 000 € d’IFI (contre 120 000 € aujourd’hui). - Un château en Dordogne estimé à 15 M€ verrait sa taxation passer de 225 000 € à 525 000 €.

Pour le marché immobilier

Les experts anticipent plusieurs scénarios : ✅ Baisse des prix sur le très haut de gamme (–5 % à –10 %) en raison d’un afflux de ventes pour anticiper la réforme. ⚠️ Raréfaction de l’offre locative si les investisseurs se détournent du marché. ❌ Risque de bulle spéculative dans les pays frontaliers (Belgique, Luxembourg) où les fortunes pourraient se réfugier.

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Prochaines étapes : un parcours législatif semé d’embûches

Le texte doit encore passer plusieurs étapes avant une éventuelle adoption :

1. Examen en commission des Finances (18-19 juin) : les amendements seront discutés.

1. Vote en séance plénière au Sénat (fin juin) : la majorité absolue n’est pas acquise.

1. Navette parlementaire avec l’Assemblée nationale (juillet) : des compromis seront nécessaires.

1. Promulgation (si adopté) : prévue pour septembre 2025, avec application rétroactive au 1er janvier.

À surveiller : - La position des sénateurs centristes, qui pourraient faire basculer le vote. - Les amendements de dernière minute, notamment sur les SCPI et les biens ruraux.

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Conclusion : une réforme symbolique ou un vrai tournant ?

Au-delà des chiffres, ce projet de loi cristallise les tensions autour de la fiscalité en France. Sera-t-il un simple ajustement technique ou le début d’une refonte globale de l’IFI ? Une chose est sûre : les mois à venir seront décisifs pour les 120 000 foyers concernés… et pour l’équilibre du marché immobilier français.

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📊 Infographie : Qui paie l’IFI en France ?

(Source : DGFiP 2024) - Nombre de foyers imposables : 120 000 (0,4 % des ménages). - Patrimoine moyen taxé : 3,2 M€. - Recettes annuelles : 1,3 milliard d’euros (0,3 % du budget de l’État). - Top 3 des régions concernées : Île-de-France (45 %), PACA (12 %), Auvergne-Rhône-Alpes (10 %).

> « L’IFI est un impôt juste, mais son rendement reste marginal. La vraie question est : veut-on une fiscalité symbolique ou efficace ? » – Économiste interrogé sous couvert d’anonymat.