Réforme ELAN : le feu vert constitutionnel qui va transformer le paysage immobilier français

15 novembre 2023 — Après des mois de débats houleux et d’ajustements législatifs, le Conseil constitutionnel a rendu son verdict : la majorité des dispositions de la loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) est conforme à la Constitution. Une décision qui marque un tournant pour le secteur immobilier, entre simplifications administratives, mesures controversées et nouvelles obligations. Voici ce qui va concrètement changer pour les acteurs du marché.

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🔍 Les mesures clés validées : ce qui va bouger dès 2024

La loi ELAN, portée par l’ancien ministre Julien Denormandie, vise à accélérer la construction, fluidifier les procédures et rééquilibrer les relations entre propriétaires et locataires. Voici les principales évolutions entérinées par les Sages :

1️⃣ Bail mobilité : une révolution pour les locations courtes

- Objectif : Faciliter la location meublée pour les étudiants, travailleurs en mission ou saisonniers. - Durée : Contrats de 1 à 10 mois (non renouvelables), contre 1 an minimum auparavant. - Avantage : Exonération de taxe d’habitation pour le propriétaire si le logement est loué moins de 3 mois. - Risque : Certains craignent une précarisation des locataires et une hausse des loyers dans les zones tendues.

💡 Exemple : Un jeune actif en CDD à Paris pourra désormais signer un bail de 6 mois sans craindre un engagement annuel.

2️⃣ Délais de préemption réduits : un coup d’accélérateur pour les promoteurs

- Les droits de préemption des communes (DUP) passent de 2 mois à 1 mois en zone tendue. - Impact : Les projets de construction pourraient être lancés 30% plus vite, selon la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI). - Controverse : Les collectivités locales dénoncent une perte de contrôle sur l’urbanisme.

3️⃣ Encadrement des loyers assoupli : fin du gel dans certaines zones

- Dans les villes où la demande est moins forte (ex : petites agglomérations), les loyers pourront augmenter librement après un départ de locataire. - Justification : Inciter les propriétaires à remettre des logements sur le marché. - Critique : Les associations de locataires y voient un risque de flambée des prix.

4️⃣ Simplification des normes : moins de contraintes pour construire

- Suppression de 40% des normes jugées superflues (ex : règles sur les places de parking). - Introduction du permis de construire tacite : si l’administration ne répond pas sous 5 mois, le permis est automatiquement accordé. - But : Réduire les retards de 6 à 12 mois sur les chantiers.

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⚖️ Les points censurés : où le Conseil constitutionnel a dit non

Si la majorité du texte a été validée, certains articles ont été rejetés pour non-conformité :

- 🚫 Interdiction des passoires thermiques reportée : La mesure visant à interdire la location des logements classés F ou G dès 2025 a été jugée trop brutale. Un délai supplémentaire sera accordé. - ❌ Sanctions contre les plateformes type Airbnb allégées : Les amendes pour locations illégales ont été réduites, estimées disproportionnées. - ⚠️ Zones tendues : Certaines communes ont obtenu le droit de maintenir des règles locales plus strictes (ex : quotas de logements sociaux).

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📊 Qui sont les gagnants et les perdants de la réforme ?

| Acteurs | Avantages | Risques / Inconvénients | |-------------------|----------------------------------------|------------------------------------------| | Promoteurs | Délais raccourcis, normes allégées | Pressure accrue pour construire vite | | Propriétaires | Bails flexibles, loyers libérés | Risque de vacance locative en zone détendue | | Locataires | Accès plus facile aux courts séjours | Précarité accrue, loyers en hausse | | Collectivités| Moins de bureaucratie | Perte de pouvoir sur l’urbanisme |

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🔮 Prochaines étapes : ce qui attend les Français en 2024

- Janvier 2024 : Entrée en vigueur des baux mobilité et des nouveaux délais de préemption. - Mars 2024 : Publication des décrets d’application sur les normes simplifiées. - Juillet 2024 : Premier bilan sur l’impact des loyers libérés dans les zones tests.

> « Cette réforme est une avancée majeure pour désengorger le marché, mais elle doit s’accompagner de garde-fous pour éviter les dérives. » — Jean-Marc Torrollion, président de la FNAIM

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💬 Réactions et controverses : un texte qui divise

- Pour les partisans (gouvernement, promoteurs) : « Une loi indispensable pour relancer la construction et répondre à la crise du logement. » - Pour les opposants (associations, certains maires) : « Un cadeau aux investisseurs qui va aggraver les inégalités d’accès au logement. »

📌 Le saviez-vous ? La France compte 3,8 millions de logements vacants, alors que 12 millions de personnes sont concernées par la crise du logement. La loi ELAN promet de libérer 50 000 logements supplémentaires par an.

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🏡 En pratique : que faire si vous êtes concerné ?

- Propriétaires : Vérifiez si votre ville est en zone tendue pour adapter vos loyers. - Locataires : Privilégiez les baux classiques si vous cherchez une stabilité. - Investisseurs : Anticipez les nouvelles règles fiscales sur les locations courtes.

📢 À suivre : Les décrets d’application, attendus d’ici mars 2024, préciseront les modalités concrètes.

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📌 Ressources utiles : - Site officiel du ministère du Logement - Simulateur de zone tendue (ANIL) - Guide des baux mobilité (FNAIM)

💬 Et vous, que pensez-vous de cette réforme ? Partagez votre avis en commentaire !