Location immobilière : la superficie doit-elle figurer dans le bail ? Ce que dit la loi

Depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) en 2014, les règles encadrant les contrats de location ont évolué, notamment concernant la transparence sur la surface du logement. Mais cette obligation est-elle absolue ? Quels sont les risques en cas d’omission ? Voici un guide complet pour y voir plus clair.

---

1. La loi ALUR impose-t-elle toujours de mentionner la surface dans le bail ?

Contrairement à une idée reçue, la loi ALUR n’a pas rendu systématique l’indication de la superficie dans tous les baux d’habitation. Cependant, elle a renforcé les droits des locataires en imposant des mentions obligatoires dans certains cas précis.

Cas où la surface doit être indiquée

- Logements vides : Pour les locations non meublées, le propriétaire a l’obligation légale de préciser la surface habitable (article 3 de la loi du 6 juillet 1989). Cette règle s’applique depuis bien avant ALUR, mais la loi a renforcé son application. - Logements en copropriété : Si le bien fait partie d’une copropriété, la surface Carrez (surface privative) doit être mentionnée, conformément à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965. - Locations saisonnières ou meublées : Bien que moins strict, un bail meublé doit idéalement indiquer la surface pour éviter tout litige sur le loyer ou les charges.

⚠️ Attention : Une erreur de plus de 5 % sur la surface déclarée peut entraîner une réduction du loyer proportionnelle, voire une annulation du bail si le locataire prouve une tromperie.

---

2. Que risque le propriétaire en cas d’absence de mention ?

Oublier d’indiquer la superficie dans le bail n’est pas sans conséquence. Voici les principaux risques encourus :

- Sanctions financières : Le locataire peut exiger une réduction de loyer si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle annoncée (même si elle n’était pas mentionnée initialement). - Nullité de certaines clauses : Un juge peut invalider des dispositions du bail jugées abusives en l’absence de transparence. - Litiges prolongés : En cas de désaccord, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC) ou engager un recours devant le tribunal.

💡 Bon à savoir : Même si la loi n’impose pas toujours cette mention, l’inclure systématiquement dans le bail limite les risques de contentieux.

---

3. Comment calculer et vérifier la surface habitable ?

La surface habitable (à ne pas confondre avec la surface Carrez) se calcule selon des règles précises :

✅ Ce qui est inclus : - Pièces principales (salon, chambres, cuisine) - Salles de bain et WC (si hauteur sous plafond ≥ 1,80 m) - Placards intégrés et combles aménagés (s’ils respectent la hauteur minimale)

❌ Ce qui est exclu : - Caves, garages, terrasses et balcons - Espaces sous une hauteur de plafond < 1,80 m - Murs, cloisons, marches et cages d’escalier

📏 Outils pour mesurer : - Faire appel à un géomètre-expert (recommandé pour les logements en copropriété). - Utiliser un mètre laser pour les mesures DIY (moins précis mais utile pour une estimation). - Vérifier les plans du logement (si disponibles) ou le diagnostic de performance énergétique (DPE), qui mentionne parfois la surface.

---

4. Que faire si la surface indiquée est erronée ?

Si vous constatez une disparité entre la surface annoncée et la réalité, voici les démarches à suivre :

Pour le locataire :

1. Vérifier le bail : Comparez la surface mentionnée avec vos propres mesures ou un diagnostic officiel.

1. Contacter le propriétaire : Envoyez un courrier recommandé avec accusé de réception (LRAR) pour signaler l’erreur et demander une régularisation.

1. Saisir la CDC : Si aucun accord n’est trouvé, la commission départementale de conciliation peut intervenir gratuitement.

1. Engager un recours : En dernier recours, un tribunal peut ordonner une réduction de loyer rétroactive ou l’annulation de clauses abusives.

Pour le propriétaire :

- Corriger le bail : Si l’erreur est avérée, proposez un avenant pour rectifier la surface et ajuster le loyer si nécessaire. - Négocier à l’amiable : Une réduction temporaire du loyer peut éviter un conflit judiciaire.

---

5. Exceptions et cas particuliers

Certaines situations échappent à l’obligation de mentionner la superficie :

- Locations de courte durée (type Airbnb) : Les règles diffèrent selon les plateformes et les communes. - Logements de fonction : Souvent exclus des dispositions classiques du bail. - Baux commerciaux : Régis par d’autres textes (code de commerce), où la surface est généralement négociée librement.

⚠️ À noter : Même dans ces cas, la transparence reste une bonne pratique pour éviter les malentendus.

---

En résumé : les 3 points clés à retenir

| Point | Détail | |----------|-----------| | Obligation légale | Oui pour les locations vides et en copropriété (surface Carrez). Non systématique pour les meublés, mais recommandé. | | Risques en cas d’omission | Réduction de loyer, litiges, nullité de clauses. | | Que faire en cas d’erreur ? | Locataire : LRAR + CDC. Propriétaire : avenant ou négociation. |

---

🔍 Besoin d’aide pour votre bail ?

Si vous avez un doute sur la conformité de votre contrat ou sur le calcul de la surface, consultez un juriste spécialisé en droit immobilier ou un syndic de copropriété. Une vérification en amont évite bien des tracas !

Cet article vous a été utile ? Partagez-le pour informer d’autres locataires ou propriétaires !