LMNP 2024 : Le guide ultime pour maîtriser la fiscalité de votre revente immobilière

Vous envisagez de céder un bien en Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) ? Attention, les règles du jeu ont changé. Depuis 2024, le calcul des plus-values et les modalités d’imposition ont été ajustés, avec des conséquences directes sur votre trésorerie. Voici ce qu’il faut savoir pour anticiper les coûts et optimiser votre stratégie.

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🔍 Plus-values immobilières : comment sont-elles calculées désormais ?

Contrairement aux idées reçues, la revente d’un logement meublé ne suit pas les mêmes règles qu’un bien nu. Voici la méthode actualisée pour évaluer votre plus-value :

1. Prix de cession : Montant effectif perçu lors de la vente (hors frais d’agence ou de notaire à votre charge).

1. Prix d’acquisition : Coût initial du bien, majoré des frais d’achat (notaire, dossier de prêt, etc.) et des travaux éligibles (sous conditions).

1. Durée de détention : Critère clé pour bénéficier d’abattements progressifs.

> ⚠️ Piège à éviter : Les meubles et équipements inclus dans la vente doivent être déduits séparément du prix de cession, car leur fiscalité diffère (amortissement possible en LMNP).

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⏳ Abattements pour durée de détention : le barème 2024

Plus vous conservez votre bien longtemps, moins vous paierez d’impôts. Voici le nouveau barème applicable :

| Durée de détention | Abattement sur la plus-value | |------------------------|---------------------------------| | 1 à 5 ans | 0 % | | 6 à 21 ans | 6 % par an (ex : 12 % à 7 ans) | | 22 ans et plus | Exonération totale |

Exemple : Un bien acheté 200 000 € et revendu 300 000 € après 10 ans bénéficie d’un abattement de 60 % (6 % × 10 ans). La plus-value imposable passe de 100 000 € à 40 000 €.

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💰 Taux d’imposition : ce qui change en 2024

La plus-value nette (après abattement) est soumise à : - 19 % d’impôt sur le revenu (taux flat-tax). - 17,2 % de prélèvements sociaux (inchangé).

➡ Total : 36,2 % (contre 30 % auparavant pour certains profils).

> 💡 Astuce : Si votre revenu fiscal de référence est inférieur à 25 000 € (célibataire) ou 50 000 € (couple), vous pouvez opter pour le barème progressif de l’IR, potentiellement plus avantageux.

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📊 Cas pratique : simulation de revente après 8 ans

Prenons un studio acheté 150 000 € (frais inclus) en 2016 et revendu 220 000 € en 2024 :

1. Plus-value brute : 220 000 € – 150 000 € = 70 000 €.

1. Abattement : 6 % × 8 ans = 48 % → 70 000 € × 52 % = 36 400 € imposables.

1. Impôts : 36 400 € × 36,2 % = 13 177 € à régler.

Résultat : Vous empochez 206 823 € net après fiscalité.

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🛠 Optimisation fiscale : 3 leviers à actionner

1. Report d’imposition : Si vous réinvestissez dans un autre bien meublé sous 24 mois, la plus-value peut être reportée (sous conditions).

1. Déduction des travaux : Conservez toutes les factures (rénovation, isolation, etc.) pour majorer votre prix d’acquisition.

1. Choix du régime : Comparez flat-tax (36,2 %) vs barème progressif selon votre tranche marginale d’IR.

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⚖️ LMNP vs LMNP Censi-Bouvard : quelle différence ?

| Critère | LMNP classique | LMNP Censi-Bouvard | |---------------------------|---------------------------|-----------------------------| | Durée d’engagement | Libre | 9 ans minimum | | Avantage fiscal | Amortissement du bien | Réduction d’IR (11 % à 21 %)| | Plus-value à la revente| Imposition classique | Exonération partielle si respect des conditions |

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📅 Calendrier fiscal : dates clés à retenir

- 30 avril 2025 : Déclaration des plus-values 2024 (formulaire 2048-IMM). - 15 mai 2025 : Paiement de l’impôt (si dû).

> ❌ Erreur fréquente : Oublier de déclarer la vente dans le délai légal entraîne une majoration de 10 %.

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🔎 Faut-il vendre en 2024 ou attendre ?

Tout dépend de votre situation : - Vendre maintenant : Intéressant si vous avez déjà dépassé 22 ans de détention (exonération totale). - Attendre : Si vous approchez des 22 ans, patienter peut vous faire économiser des milliers d’euros.

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📌 En résumé

✅ Calculez précisement votre plus-value en intégrant frais et travaux. ✅ Profitez des abattements pour durée de détention. ✅ Comparez les régimes fiscaux avant de déclarer. ✅ Anticipez les délais pour éviter les pénalités.

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📢 À savoir : Les règles fiscales évoluent fréquemment. Cet article est à jour en juin 2024, mais vérifiez les dernières annonces du gouvernement avant toute décision.