Immobilier 2024 : Faut-il acheter malgré la hausse des taux ? Le guide pour décider en toute sérénité

Par [Votre Rédacteur Immobilier] – Mis à jour le 10 juin 2024

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L’année 2024 marque un tournant pour les acquéreurs immobiliers. Après une période de taux historiquement bas, la Banque Centrale Européenne (BCE) a durci sa politique monétaire, faisant grimper les coûts d’emprunt. Doit-on renoncer à son projet d’achat pour autant ? Pas nécessairement. Entre opportunités cachées, négociation renforcée et optimisation financière, voici comment transformer cette contrainte en levier pour concrétiser votre rêve immobilier.

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📈 Comprendre l’impact réel de la hausse des taux sur votre budget

Contrairement aux idées reçues, un taux élevé ne signifie pas systématiquement un projet irréalisable. Tout dépend de votre situation personnelle et de votre capacité à anticiper. Voici les éléments clés à analyser :

- Le pouvoir d’achat immobilier : Avec un taux à 4 % (contre 1 % en 2021), la mensualité pour un prêt de 200 000 € sur 20 ans passe de 960 € à 1 212 € (+26 %). Mais cette hausse peut être compensée par : - Une baisse des prix dans certaines zones (jusqu’à -5 % dans l’ancien en 2023, selon les Notaires de France). - Des aides locales (PTZ, primes à la rénovation) souvent méconnues. - Une renégociation future si les taux redescendent (via un prêt relais ou un rachat de crédit).

- La durée du prêt : Allonger la durée (25 ans au lieu de 20) réduit la mensualité, mais augmente le coût total. Exemple : Pour 200 000 € à 4 %, vous payez 1 055 €/mois sur 25 ans (contre 1 212 € sur 20 ans), mais 51 000 € de plus en intérêts.

> ⚠️ À retenir : "Un taux élevé aujourd’hui peut cacher une belle affaire demain, surtout si les prix continuent de se corriger", explique Sophie Bernard, courtier chez Finance & Patrimoine.

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🔍 3 scénarios pour acheter malin en 2024

1️⃣ Le profil "Opportuniste" : Profiter des vendeurs pressés

Dans un marché moins dynamique, les vendeurs sont plus ouverts à la négociation. Comment en tirer parti ?

✅ Ciblez les biens en vente depuis plus de 6 mois : Leur prix a souvent été revu à la baisse (-8 % en moyenne après 9 mois, selon MeilleursAgents). ✅ Misez sur l’ancien : Les logements à rénover (étiquette DPE F/G) se vendent 15 à 20 % moins cher et ouvrent droit à des aides (MaPrimeRénov’). ✅ Proposez un achat sans condition de prêt : Si vous avez un apport solide (30 % du prix), vous gagnez un avantage concurrentiel.

Exemple concret : Un T3 à Lyon, initialement à 320 000 €, peut se négocier à 290 000 € après 8 mois sur le marché. Avec un apport de 90 000 €, votre emprunt tombe à 200 000 €, soit une mensualité de 1 055 € (4 % sur 25 ans) au lieu de 1 350 € pour le prix initial.

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2️⃣ Le profil "Prudent" : Attendre sans tout perdre

Si les taux vous inquiètent, certaines alternatives permettent de préparer l’achat sans se précipiter :

- Le compromis de vente avec clause suspensive longue : Certains notaires acceptent des délais de 6 à 12 mois pour obtenir un prêt, le temps que les taux baissent. - L’achat en VEFA (sur plan) : Les promoteurs proposent parfois des taux bloqués pendant 2 ans. Attention aux pénalités en cas de désistement. - La location avec option d’achat (LMNP) : Louez un bien en vue de l’acheter plus tard, avec une partie du loyer déduite du prix final.

> 💡 Le saviez-vous ? : Selon la Fédération Bancaire Française, 30 % des emprunteurs en 2023 ont bénéficié d’un taux revisité après une première offre, grâce à une meilleure préparation de leur dossier.

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3️⃣ Le profil "Stratège" : Optimiser son financement

Avec des taux élevés, la qualité de votre dossier fait toute la différence. Voici comment le renforcer :

📌 Boostez votre apport : - Épargne (LDDS, PEL) + primes (CE, 13e mois) = visez 20 à 30 % du prix pour réduire l’emprunt. - Le prêt familial : Un coup de pouce à 0 % ou 1 % peut couvrir 10 à 15 % du budget.

📌 Choisissez le bon prêt : - Prêt à taux fixe : Sécurité, mais cher sur le long terme. - Prêt à taux variable capé : Risque limité (plafonné à +2 % par exemple). - Prêt in fine : Réservé aux investisseurs (remboursement du capital à la fin).

📌 Négociez avec les banques : - Faites jouer la concurrence : Une offre à 3,8 % chez une banque peut devenir 3,5 % ailleurs. - Mettez en avant votre stabilité : CDI, ancienneté, épargne de précaution = atouts majeurs. - Demandez une délégation d’assurance : Jusqu’à 0,5 % de gain sur le taux global.

Cas pratique : Un couple avec un apport de 80 000 € pour un bien à 300 000 € peut emprunter 220 000 €. En négociant un taux à 3,7 % (au lieu de 4,1 %) et une assurance externe, ils économisent 12 000 € sur 20 ans.

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🚀 5 erreurs à éviter absolument en 2024

1. Négliger les frais annexes : Notaire (7-8 % dans l’ancien), agence (3-5 %), travaux… Prévoyez 10 à 15 % du prix en plus.

1. Se fier uniquement au taux affiché : Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) inclut les frais de dossier et l’assurance. Comparez-le !

1. Oublier la revente : Achetez dans une zone dynamique (transports, écoles) pour faciliter une future plus-value.

1. Sous-estimer son reste à vivre : Une mensualité à 35 % de vos revenus ? Risqué si les charges (énergie, crédits) augmentent.

1. Ignorer les aides : PTZ (jusqu’à 80 000 €), Action Logement, primes locales… 1 acheteur sur 3 y a droit sans le savoir.

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🔮 Et demain ? Les prédictions des experts

Les économistes s’attendent à une stabilisation des taux fin 2024, avec une possible baisse en 2025 si l’inflation recule. Que faire en attendant ?

- Si vous avez un projet urgent (famille, mutation) : Achetez en négociant âprement le prix. - Si vous pouvez attendre : Préparez votre dossier (épargne, désendettement) pour sauter sur une baisse de taux. - Si vous investissez : Ciblez les villes où la demande locative reste forte (Rennes, Toulouse, Bordeaux).

> 📊 Chiffre clé : Selon l’Observatoire Crédit Logement, 68 % des Français estiment que 2024 est une mauvaise année pour acheter… mais 45 % des transactions se font pourtant dans un contexte de taux élevés, preuve que les opportunités existent.

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🎯 En conclusion : Acheter en 2024, bonne ou mauvaise idée ?

Tout dépend de votre projet et de votre capacité à vous adapter.

✅ Oui, si : - Vous trouvez un bien 10 à 15 % sous le prix du marché. - Votre dossier est solide (apport, revenus stables). - Vous visez le long terme (résidence principale ou location pérenne).

❌ Non, si : - Vous comptez sur une revente rapide (risque de moins-value). - Votre budget est tendu (mensualité > 30 % de vos revenus). - Vous misez sur une baisse immédiate des taux (incertaine avant 2025).

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📌 Checklist avant de signer

✔️ J’ai comparé au moins 3 banques pour mon prêt. ✔️ J’ai vérifié l’éligibilité aux aides (PTZ, MaPrimeRénov’). ✔️ J’ai visité 5 biens similaires pour affiner ma négociation. ✔️ J’ai simulé mon reste à vivre après paiement des mensualités. ✔️ J’ai consulté un notaire ou un courtier pour valider les clauses du compromis.

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Vous hésitez encore ? Parlez à un conseiller immobilier pour affiner votre stratégie. Et surtout, rappelez-vous : le meilleur moment pour acheter, c’est quand vous êtes prêt !

🔗 Pour aller plus loin : - Simulateur de prêt immobilier (Banque de France) - Baromètre des prix immobiliers (Notaires de France) - Guide des aides à l’achat (Service Public)