DPE 2024 : Pourquoi l’État freine des quatre fers sur les logements construits avant 1975 ?

Une mesure controversée qui divise experts et propriétaires

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), pilier de la transition écologique dans l’immobilier, vient de subir un coup d’arrêt inattendu. Le gouvernement a décidé de suspendre son application pour les logements construits avant 1975, une décision qui soulève des questions sur l’équité, l’efficacité des politiques climatiques et l’avenir du parc immobilier français. Pourquoi ce revirement ? Quels sont les enjeux pour les propriétaires et les locataires ? Plongeons dans les coulisses de cette mesure qui secoue le secteur.

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🔍 Un DPE trop strict ? Les raisons d’un moratoire surprise

Depuis son entrée en vigueur en juillet 2021, le nouveau DPE a durci les critères d’évaluation des logements, classant désormais près de 5 millions de passoires thermiques (étiquettes F et G). Mais pour les biens antérieurs à 1975, souvent mal isolés et équipés de systèmes de chauffage vétustes, la note s’avère systématiquement sévère – voire injuste, selon certains professionnels.

Les arguments avancés pour justifier cette suspension :

- Des méthodes de calcul inadaptées : Le DPE actuel ne prendrait pas suffisamment en compte les particularités architecturales des vieux logements (murs épais, matériaux traditionnels), pénalisant leur performance théorique sans toujours refléter la réalité. - Un risque de décote massive : Avec une étiquette F ou G, ces biens deviennent inéligibles à la location d’ici 2025 (pour les G) et 2028 (pour les F), ce qui pourrait plonger des milliers de propriétaires dans une impasse financière. - Un manque de solutions concrètes : Les aides à la rénovation (MaPrimeRénov’, CEE) sont jugées insuffisantes pour couvrir le coût des travaux, surtout dans un contexte d’inflation des matériaux.

> « Ce moratoire est une reconnaissance implicite que le DPE actuel est trop binaire et ne permet pas une transition énergétique réaliste pour le parc ancien. » – Un expert en immobilier durable

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⚖️ Qui sont les gagnants et les perdants de cette décision ?

🟢 Les propriétaires respirent… temporairement

Pour les détenteurs de biens anciens, cette suspension est une bouffée d’oxygène :

✅ Pas de sanction immédiate : Plus de risque de voir leur logement classé F/G sans possibilité de location. ✅ Un sursis pour vendre : Les acquéreurs potentiels ne seront pas freinés par une étiquette énergétique rédhibitoire. ✅ Un délai pour anticiper : Le temps de préparer des travaux ou de bénéficier de dispositifs d’aides revus.

Mais attention : cette mesure est provisoire. Le gouvernement travaille déjà sur une réforme du DPE pour 2025, qui pourrait inclure des critères ajustés pour l’ancien.

🔴 Les locataires et l’environnement en première ligne

À l’inverse, les associations de locataires et les écologistes dénoncent un recul climatique :

❌ Des logements énergivores toujours en circulation : Sans pression, les propriétaires pourraient reporter les rénovations, maintenant des passoires thermiques sur le marché. ❌ Des factures d’énergie qui explosent : Les locataires de ces biens continuent de payer jusqu’à 30% de plus en chauffage. ❌ Un signal contradictoire : Alors que la France vise la neutralité carbone d’ici 2050, cette décision envoie un message flou sur ses priorités.

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🔮 Que faire en attendant ? Conseils pour propriétaires et investisseurs

Même si le DPE est suspendu pour les logements pré-1975, l’inaction n’est pas une option. Voici les pistes à explorer :

🔹 Pour les propriétaires

- Faire un audit énergétique : Même sans obligation, cela permet d’identifier les travaux prioritaires (isolation, chauffage). - Se renseigner sur les aides : Certaines subventions (comme MaPrimeRénov’ Sérénité) ciblent spécifiquement les ménages modestes. - Anticiper la revente : Un DPE médocre peut faire chuter la valeur du bien de 10 à 20%.

🔹 Pour les investisseurs

- Cibler les biens avec potentiel : Un logement ancien bien situé mais mal noté peut devenir une opportunité après rénovation. - Étudier les dispositifs fiscaux : Le déficit foncier ou les réductions d’impôts pour travaux peuvent rendre un projet rentable. - Se méfier des « faux bonnes affaires » : Un prix bas caché par un DPE catastrophique peut coûter cher en travaux.

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📅 Prochaines étapes : vers un DPE plus équitable ?

Le ministère de la Transition écologique a annoncé une consultation avec les acteurs du secteur pour :

- Affiner les critères du DPE, notamment pour les logements anciens. - Étendre les aides à la rénovation, avec des bonus pour les copropriétés. - Clarifier les échéances pour éviter un effet de panique sur le marché.

Une certitude : le DPE ne disparaîtra pas, mais il pourrait devenir plus nuancé. En attendant, propriétaires et locataires doivent se préparer à une transition énergétique inévitable – avec ou sans moratoire.

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💬 Votre avis nous intéresse !

- Pensez-vous que cette suspension est justifiée ou contre-productive ? - Avez-vous été impacté par le nouveau DPE ? Partagez votre expérience en commentaire !

(Crédit image : CartoImmo)